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As casas não são de papel
Nos novos e modernos mentideiros que se debruçam sobre economias e finanças, locais que contemplam jornais, estações de rádio, canais televisivos e internet, correm os mais variadas boatos à mistura com algumas verdades, numa mescla pouco transparente que apenas semeia incertezas e distribui angústias.
A palavra mentideiro significa, em português, o lugar onde se inventam e propagam boatos e mentiras ou um conjunto de pessoas que falam da vida alheia, sendo este segundo sentido muito mais próximo do sentido clássico do vocábulo castelhano “mentideros”, lugares de más línguas como os que existiam em Madrid.
Um deles -. reza a história –, o mais famoso e concorrido da maledicência madrilena, seria o da “Puerta del Sol”, ao Convento de San Felipe el Real, frequentado por homens de negócios e prestamistas, “mentidero” especializado em notícias e boatos relacionados com o mundo do dinheiro, as “euribores” de outros séculos.
Em Madrid havia pelo menos três “mentideros” famosos – o já citado, o do “Palacio”, na praça frente a Alcázar e o “Mentidero de Representantes”, no coração do bairro dos escritores e dos artistas, sendo curioso registar que, em certos dias, era possível encontrar os mesmos “profissionais do rumor” nos três “mentideros”, a horas diferentes é claro.
Hoje tudo é mais fácil. Com as novas tecnologias, é possível estar em três e mais mentideiros ao mesmo tempo e a opinião, naturalmente subjectiva, dos mentideiros tem efeitos objectivos no real. A cotação bolsista pode variar brutalmente em função deste ou daquele rumor ou desta ou daquela notícia confirmada, gerando movimentos descontrolados do pânico à euforia.
Dizem os especialistas em bolsas dos melhores “mentideros” (utilizo a palavra em castelhano por ser menos pejorativa), de “mentideros” famosos como os da “Puerta del Sol”, dizem os especialistas que num clima de euforia bolsista a regra da prudência manda vender, enquanto que num clima de pânico a solução, ousada mas potencialmente inteligente, será a de comprar.
O que acontece, neste contexto, é que muitas das receitas para o melhor investimento, procuram um retorno fácil, rápido e elevado, solução (especulativa) que é sempre muito arriscada e pouco ética, embora nos tempos que correm este valor da ética seja olhado, infeliz e erradamente, como um “valor em risco de extinção”.
E no entanto, é na transparência e na ética dos negócios que a Economia pode sobreviver e servir as comunidades onde actua. A descida da taxa da Euribor, apesar de todos os sacrifícios dos Estados, visíveis nas opções dos Bancos Centrais, demorou a descer... Mas desceu... Seria inqualificável que os bancos, grandes responsáveis pelas vicissitudes do presente, continuassem a remar contra a maré.
Mas pior do que remar contra a maré, seria (ou é) a tentação de fazer recair sobre o sector imobiliário as culpas destes momentos de incerteza, causados por engenharias financeiras a que o sector imobiliário é alheio. As casas – ao contrário de certos produtos financeiros que gente com muita responsabilidade já chamou de envenenados – as casas não são de papel.
José Eduardo Macedo
Presidente da Direcção Nacional da APEMIP
(Publicado dia 15 de Outubro de 2008, no Público Imobiliário)
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A mediação imobiliária impõe-se na segurança e serenidade profissional
Na noite de segunda-feira, no decorrer do programa televisivo Prós e Contras em que participei, fui acusado por uma senhora também participante do programa, a socióloga Maria João Freitas, de ter proferido uma frase mortal quando disse que, em Portugal, ninguém sonha ser inquilino. Com todo o respeito que me merece a Dr.ª Maria João Freitas, e sem que esta minha opinião queira ser uma resposta à legítima opinião dela, continuo a pensar que, entre nós, ninguém quer ser inquilino.
Ninguém quer ser inquilino e ainda poucos quererão ser senhorios, exceptuando, no caso dos inquilinos, aqueles falsos inquilinos que dizem querer arrendar uma casa, pagam a respectiva renda durante os dois primeiros meses e esquecem os meses seguintes até receberem uma proposta do advogado do senhorio que lhes oferece 2500 euros para eles saírem a bem, coisa que pode ocorrer passados dois, três ou mais anos...
Este é o mercado do arrendamento que herdamos de uma política habitacional desastrosa, com um quase permanente congelamento das rendas que atribuiu aos senhorios um papel assistencial que o Estado deveria assumir mas não assumia e que muito contribuiu para a profunda degradação dos centros históricos das cidades e, posteriormente, quando a explosão da construção para habitação própria chegou, para a construção desenfreada das periferias e das periferias das periferias.
Quando Amália cantava “Uma Casa Portuguesa”, a casa das quatro paredes caiadas, do cheirinho a alecrim, do pão e do vinho sobre a mesa, do São José de azulejo ou do cacho de uvas doiradas não estava a sonhar com quatro paredes arrendadas, embora também ainda não sonhasse com um duplex num condomínio fechado, com garagem para três carros, perto de tudo o que é importante, das auto-estradas, da rede do metro, a ver rio e mar, no cimo de uma montanha, no cima de uma colina..
Também no Brasil – onde as carências habitacionais atingem os 8 milhões de fogos – alguém em tempos (julgo que Chico Buarque de Holanda) chegou a cantar que só “queria um boi // pra uma vaca magra // e um casebre para morar”. Um desprendimento exagerado, mesmo num país tropical, abençoado por Deus e bonito por natureza... Hoje, as populações exigem outros níveis de conforto e preferem ser donas das casas que habitam e só optam pelo arrendamento se não conseguirem comprar ou se a renda for significativamente mais baixa do que a prestação bancária.
Isto num quadro que, em Portugal, tem de ter em conta o facto de mais de 75% das famílias viverem em casa própria e de haver, nas duas principais cidades e em algumas outras cidades médias, uma significativa percentagem de casas a precisar de obras de reabilitação e de recuperação, condicionalismos de um mercado maduro que não pode andar por aí a justificar uma crise pelos menores valores de construção de casas novas – no absurdo da contra-crise teríamos, a curto prazo, uma casa por habitante e o país totalmente cimentado.
Bode expiatório dos erros de outros sectores, o sector imobiliário, deve, numa hora como a que vivemos e que exige grande capacidade para conseguir superar as dificuldades criadas, manter uma serenidade que outros terão dificuldade em cultivar, serenidade que ajudará a reinventar um paradigma para um sector que continuará a contribuir para o desenvolvimento do país em torno de negócios que se fazem com bens imóveis, sempre duradoiros e na certeza de que não voam como certos investimentos mobiliários.
Seja abrindo novas frentes como a que a Associação de Profissionais e Empresas da Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) abriu às empresas suas associadas ao assinar um protocolo, com a Domus Venda, empresa especializada na recuperação de créditos, seja elevando o seu próprio estado de organização ao ponto de se pensar na auto-regulação do sector, como já acontece há mais de 40 anos no Brasil, no testemunho que João Teodoro. Presidente do COFECI (a entidade que exerce a auto-regulação do sector no Brasil), trouxe ao Seminário que organizamos no Salão de Lisboa.
Só esta segurança e serenidades profissionais fazem com que o presidente do InCI, Ponce Leão, comece, confessadamente, a render-se à ideia da auto-regulação do sector e com que Senhor Secretário de Estado da Justiça, João Tiago Silveira, anuncie para breve, o alargamento do SIMPLEX à mediação, nomeadamente no acesso rápido às informações sobre imóveis entregues para serem mediados.
José Eduardo Macedo
Presidente da Direcção Nacional da APEMIP
Publicado dia 29 de Outubro de 2008, no Público Imobiliário
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Banqueiros do povo
Autor: Pedro Santos Guerreiro
Pegue num papel e escreva: "Eu estava aflito, não conseguia pagar a prestação de 500 euros ao banco. Mas agora vendi a minha casa a um fundo e tudo se resolveu: eu e o banco estamos radiantes por nos vermos livres um do outro, pago menos 100 euros por mês e os donos do fundo garantem que ainda vão lucrar."
Agora releia o que escreveu e pergunte-se: "Acredito?"
Acredite que é verdade, mas não é toda a verdade. Para explicar esta quadratura do círculo, pode já tirar daqui a compaixão. Não há caridade dos investidores para curar a carência dos aflitos: você deve, você paga. De uma forma ou de outra.
Chamam-se FIIAH mas não fiam nada. Os Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional compram-lhe a casa, livre de impostos, voltam a arrendar-lha e, no final, vendem-lha de novo, se você quiser. Ninguém cozeu aqui um ovo para pô-lo de pé, nem se inventaram alquimias financeiras. São contas simples que, quando houver informação, será fácil fazer: bastará comparar, a preços de hoje, tudo o que vai pagar em cada uma das situações, o empréstimo ao banco ou a renda ao fundo. É exactamente o mesmo que os investidores do fundo vão fazer, mas dão-lhe um nome técnico: calculam o valor actual líquido. Se for mau investimento, não há investidores. Simples.
Estes fundos são ouro sobre azul para os bancos, que passam a exportar o crédito à habitação mal parado, que lhe prejudica, e cada vez mais, os balanços. Estes fundos terão de ser, também, lucrativos para quem neles põe o dinheiro (mais de cem investidores por cada fundo, diz a proposta do Orçamento do Estado), de outro modo não investiriam em imóveis de famílias com problemas financeiros. O engano pode estar na precipitação de que estes fundos são também bons para os aflitos.
Não há volta a dar: se você vai pagar menos pela renda, é porque uma das seguintes hipóteses acontece: ou o fundo lhe compra a casa por menos dinheiro, ou você a paga durante mais tempo, ou o valor de recompra da casa no final do contrato é tão alto que você não a recomprará (ficando o fundo livre para a vender a outrem) ou é o Estado que garante os lucros. Em qualquer dos casos, quem perde é o actual proprietário ou o contribuinte. Só que nem dá por ela, o primeiro porque sente um alívio inicial de tesouraria que o anestesia, o segundo porque nunca sabe o que lhe fazem aos impostos. A verdade é que, como já foi aqui escrito, estes fundos são autênticos paraísos fiscais, o que lhes permite investir no mercado de arrendamento em condições anti-concorrenciais face a todos os demais. Sai-lhes mais barato, não há IMI, IMT, imposto de selo, IRS, etc.
Dizer que pagar menos por mês é bom negócio é abusar do desconhecimento dos clientes. É tão errado como dizer que estender o crédito à habitação sai mais barato. É mentira: quanto mais longo é o contrato, menos capital se amortiza por mês, logo maior valor de juros se paga. Aumentar a vida dos contratos é sempre pior do que diminuí-la, só se deve fazê-lo em último caso.
Outra pista falsa está na promessa de que as casas serão compradas aos preços definidos por peritos independentes. Basta ver que as avaliações oficiais foram nos últimos anos sempre inferiores aos preços de transacção. E se assim for, os aflitos venderão as suas casas por menos do que as compraram, até porque os preços de mercado também desceram.
Poderão as famílias recusar? Dificilmente. Se estão aflitas, não estão em condições de negociar, têm de optar entre verem o património executado pelo banco ou aceitar a proposta do fundo.
Os fundos dão lucros aos investidores, limpam os balanços dos bancos e aliviam os bolsos dos aflitos. Mas é preciso garantir que a vulnerabilidade dos aflitos ou a indiferença dos contribuintes não esteja a ser explorada. Faça as contas antes de fechar negócio. O inferno tem fila à porta de financeiros americanos mas ainda lá há espaço para as boas intenções dos portugueses.
Fonte: Jornal de Negócios 2008.10.22 13:00
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O imobiliário tem as costas largas
José Eduardo Macedo
Presidente da Direcção nacional da APEMIP
De quando em vez, num dos muitos canais de televisão, abertos ou por cabo, passa o filme "Os Intocáveis" de Brian de Palma, duas horas a recordar a "lei seca", os gangsters, os contrabandistas de bebidas alcoólicas e o terror de uma sociedade tão corrupta que atingia as próprias autoridades.
No filme retrata-se Al Capone, o chefe da Mafia que reinou na era da Lei-Seca em Chicago, e Eliot Ness, o polícia que aceitou desafiá-lo e prendê-lo, duas inesquecíveis interpretações de Robert De Niro e Kevin Costner, respectivamente, no eterno diálogo entre o Bem e o Mal.
Revi há dias, mais uma vez, este filme (não sei se em Portugal, se no Brasil de onde escrevo esta crónica, em pleno Salão Imobiliário de São Paulo) que é também um olhar sobre a Grande Crise Económica de 1929, a mais grave de todas e a que serve de comparação à que estamos a viver, também centrada na América.
Há oitenta anos (li em tempos no Jornal de Notícias), esta grande crise económica mereceu, no próprio JN, uma notícia de meia dúzia de linhas, o que prova, apesar do fosso que separa esse tempo da nossa actual globalização, que os jornais já então se enganavam na apreciação da importância dos acontecimentos.
Hoje, despoletada pela crise do "subprime", esta nova crise dos mercados – que alguns chamam do capitalismo – enche páginas e páginas de jornais e horas a fio de telejornais e outros fóruns, chegando a pôr em causa as convicções dos mais conservadores dos norte-americanos.
Há quem fale em produtos financeiros envenenados, há quem fale na ganância desmedida de bancos e há até, pelo menos nos Estados Unidos da América, quem se sinta tão perdido que trai as mais enraizadas convicções e reza para que o Governo de Washington intervenha para salvar o liberalismo económico.
Mais perto de nós, na França de Sarcozy, pugna-se por uma Europa a uma só voz que seja capaz de "impor" uma nova ordem financeira, num balanço incomodativo entre o pragmatismo de quem não pode arriscar uma crise excessiva, e por isso pede a mão salvadora dos Estados, e a coerência dos liberais.
Tiro o chapéu aos senadores norte-americanos, democratas e republicanos, que disseram não aos balões de oxigénio em dólares dos contribuintes que Bush quer e terá de injectar no sistema para salvar bancos e a Economia, já sem o bode expiatório do imobiliário, sector que tem as costas largas.
Podem os erros dos privados ser emendados com o dinheiro dos contribuintes? Mesmo tendo em conta que uma tal intervenção pode ser decisiva para evitar que o mal alastre e atinja os contribuintes mais "inocentes"? E se assim for os culpados podem continuar a cometer erros, impunemente?
Tudo pode acontecer, mas é inadmissível deixar que o sector imobiliário seja o mau da fita, apesar dos erros que no sector possam ter cometido, pois o imobiliário ainda é um dos raros motores da economia que gera riqueza e proporciona retorno a quem nele investe com seriedade e transparência.
(Publicado Quarta-Feira, dia 1 de Outubro de 2008, no Público Imobiliário)
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O que a crise tem de bom
Autor: Camilo Lourenço
Para onde quer que nos viremos quase não se vêm boas notícias. A OCDE a dizer que a economia vai piorar até 2009; o presidente do BCE, que diz que a inflação pode ficar fora de controlo; são os juros, que não param de subir; são as Bolsas a derramar sangue; o petróleo a bater recordes. Ufa!
Num clima destes, é natural que o comum dos cidadãos entre em pânico. Mas é precisamente quando tudo à nossa volta se desmorona que é preciso ter nervos de aço. E agarramo-nos àquele conjunto de princípios que sustentam padrões de crescimento económico saudáveis (equilíbrio orçamental, inflação baixa). Porque quando se perde o norte é fácil começar a ceder às corporações e a dar cabo das coisas positivas que se fez, com muito sacrifício, nos últimos anos.
Por isto é que não se pode deixar de olhar com preocupação para o desnorte que atingiu o Governo nas últimas semanas (surpreendido pela pressão dos lobbies). A súbita tentação de acudir a todos os fogos só serve para pôr em causa o aspecto positivo da actual crise económica. Porque as crises têm o condão de nos obrigar a repensar a forma como vivemos (veja-se como passámos a usar menos o automóvel). Deitar fora este efeito reestruturador é um grande erro. As crises fazem pelas sociedades aquilo que nem as melhores teorias económicas (ou de gestão) conseguem fazer: obrigam à mudança. Sob pena de ficarmos pelo caminho.
Fonte: Jornal de Negócios 2008.07.03 14:00
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Um euro é um euro
Autor: João Cândido da Silva
No ano passado, um em cada cinco euro de receitas obtidas pelos bancos que actuam em Portugal teve origem nas comissões cobradas aos clientes. Estes queixam-se do permanente aumento dos encargos decorrentes das operações que realizam, mas as instituições financeiras têm um olhar diferente sobre a questão.
No relatório da Associação Portuguesa de Bancos, relativo à actividade do sector em 2007, o crescimento das comissões é considerado como “relativamente modesto”. O qualificativo é aplicado a um aumento superior a seis por cento naquelas receitas, o que, no ambiente de retracção que já marcou o segundo semestre do ano passado, não se pode garantir que seja tão pouco como a organização que representa os interesses da banca quer fazer crer.
É verdade que, nos últimos anos, as comissões têm vindo a registar agravamentos que pesam no bolso dos clientes. Sobretudo na carteira daqueles que preferem manter-se fiéis à tradição, persistindo na deslocação aos balcões, quando o acesso à banca “on-line” poderia ajudar, e muito, a obter algumas poupanças. Ao queixarem-se dos elevados lucros das instituições financeiras, muitos utilizadores dos respectivos serviços não se apercebem que uma boa parte da responsabilidade é sua.
Contratam cartões de crédito com anuidades elevadas apenas por uma questão de imagem e dão escassa importância aos meios electrónicos ignorando que os custos relativamente mais baixos compensam, largamente, as eventuais desconfianças sobre a segurança das transacções por estes meios. Por preguiça ou simples falta de tempo, raramente comparam preçários com o objectivo de fazer escolhas racionais de acordo com o seu perfil de utilizador. Resultado: gastam mais do que se fossem consumidores mais atentos, embora se tornem generosos parceiros dos bancos. O que estes agradecem.
No trabalho que o “Investidor Privado” publica hoje sobre as comissões cobradas pelas principais instituições financeiras, as jornalistas Lara Rosa e Sara Antunes chegam a conclusões que devem levá-lo pensar. Ao fazer opções criteriosas com base nos valores praticados no mercado, pode obter poupanças que, sendo de pequena dimensão nas milionárias demonstrações de resultados dos bancos, podem fazer uma grande diferença no seu orçamento.
É claro que, para obter os preços mais favoráveis aos seus interesses, por vezes há que dar algo em contrapartida. Como sempre, os almoços grátis não são para aqui chamados. Analise os seus hábitos, decida quais pode dispensar, veja qual a instituição que lhe pode oferecer as melhores condições e decida se exigências como a fidelidade são compensadoras. Como alguém gostava de dizer, um euro é um euro.
Fonte: Jornal de Negócios 2008.06.17
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Crédito à habitação
Saiba porque amortizar a casa é melhor que ter dinheiro a prazo
Só com uma taxa de juro líquida superior a 7,5% nos depósitos é que a situação se inverte
Aplicar poupanças num depósito a prazo ou aproveitar para amortizar parcialmente o capital em dívida do crédito à habitação? Esta é uma das questões que muitos portugueses colocam com frequência, sobretudo os quem têm alguma aversão ao risco e excluem de imediato o investimento nos mercados financeiros.
Diz o «Diário Económico» que, ponderando vários cenários, na actual conjuntura, a melhor opção para rentabilizar o dinheiro é antecipar o pagamento do empréstimo à habitação. A poupança anual será muito superior aos rendimentos dos depósitos a prazo. Aliás, mais que duplica a remuneração dos depósitos. Só com uma taxa de juro líquida superior a 7,5% nos depósitos, inexistente no mercado nacional, é que a situação se inverte e os depósitos se tornam mais atractivos.
Um crédito à habitação no valor de 200 mil euros, indexado à taxa Euribor a seis meses com spread de 1% a amortizar em 30 anos, traduz-se numa prestação mensal de 1.213,67 euros. Este valor já reflecte a subida do indexante na passada sexta-feira para o nível mais alto desde Dezembro de 2000, para 5,113%.
(Fonte: Agência Financeira) 2008.06.09
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Porque os juros vão subir
Autor: Camilo Lourenço
Os salários na zona Euro estão a crescer 3,3%, o valor mais elevado em cinco anos. É curioso constatar que os salários batem recordes num dos piores momentos da economia europeia em décadas: as empresas, que deveriam estar a precaver-se do impacte negativo que o arrefecimento da economia vai ter nas suas contas, revelam-se incapazes de conter as reivindicações dos sindicatos.
Mistério? Não. É apenas a economia a ajustar-se à convicção de que vai funcionar em patamares mais elevados de inflação. Daí a subida dos salários acima dos preços…!
Compreende-se agora a “ameaça” do presidente do BCE, de que as taxas de juro de referência deverão voltar a subir (já em Julho?). O BCE já percebeu que se está a instalar nos agentes e sujeitos económicos europeus a ideia de que a inflação se vai manter alta. Ou seja, começa a concretizar-se o pior pesadelo de qualquer banco central: as expectativas de inflação elevada estão a enraizar-se na economia e os europeus começam a tomar decisões com base nela.
Há duas formas de reagir ao problema. Acomodar esse sentimento (e dentro de dois ou três anos perde-se o controlo da inflação); utilizar a política monetária para inverter essas expectativas (o caminho certo). Graças a Deus temos um banco central independente.
P.S. – O caso irlandês mostra o erro de dar aos referendos poder de decisão em matérias constitucionais.
(Fonte: Jornal de Negócios) 2008.06.16
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Juros sobre juros
Autor: Rogério Gomes, Colunista
Cada português deve 15 mil euros à Banca, naturalmente. O incauto do cidadão, que durante anos foi impelido pela publicidade e pelas baixas taxas de juro a pedir emprestado, está agora encostado à parede, com dívidas muito acima do que calculou, com uma inflação que há muito comeu os eventuais aumentos de salário e a braços com preços de combustíveis e de alimentos que não param de subir. Culpa sua? Também, já que não foi suficientemente prudente e capaz de resistir à febre consumista que lhe foram incutindo.
Mas muita, mesmo muita culpa de um Estado que encorajou este mesmo consumismo e que nunca teve uma palavra de alerta contra a agressividade do marketing financeiro que ainda hoje continua a entrar pela nossa casa dentro, pelos nossos telefones e telemóveis, pelos nossos mails, prometendo o céu a troco de juros sobre juros que nem mesmo os mais experientes conseguem calcular correctamente.
E não há quem ponha cobro isto?
(Fonte: Correio da Manhã) 2008.05.29
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O sector imobiliário redescobre o cliente
O sector imobiliário adapta-se, a passo forçado, a uma profunda crise, cuja duração é ainda imprevisível.
Autor: Alfredo Revuelta
Gerir uma mudança de ciclo tão brusca e intensa como a que o sector da habitação está a viver não é fácil. A desaceleração imobiliária há anos que se vinha prefigurando no horizonte. No entanto todos os vaticínios apontavam para uma lenta inversão desta tendência, para uma aterragem suave. A crise do ‘subprime’ nos Estados Unidos e o abrandamento que se tem vindo a registar na economia espanhola vieram, contudo, acentuar este processo. O sector imobiliário adapta-se, a passo forçado, a uma profunda crise, cuja duração é ainda imprevisível.
Gerir a escassez, depois de se ter gerido a abundância, é algo duro e complicado. A mudança de mentalidades, cultura, estratégia, aproximação ao mercado, serviço ao cliente, ou incidência na concorrência – para citar apenas alguns aspectos – que exige mudança da abundância para a necessidade exige grandes capacidades estratégicas. O sector enfrenta uma das mais duras correcções vividas pela economia espanhola nos tempos mais recentes, o qual exige às empresas uma mudança estratégica de abordagem tão radical como a crise que entretanto se instalou.
Quando as agências imobiliárias – recordemos que 40% do total cessou a sua actividade em 2007 – “despachavam” apartamentos e os compradores os arrebatavam das mãos das promotoras, havia pouco tempo para pensar em estratégias de ‘marketing’. Para quê, se as casas se vendiam por si só e o número de clientes crescia exponencialmente? A bonança vivida pelo sector da habitação criou importantes lacunas nesta matéria.
Invertido o ciclo, chegou a hora de pensar num grande e esquecido aliado: o marketing. E na sua razão de ser: o cliente. O marketing oferece várias possibilidades para ajudar este sector:
– Novos mercados: há que diversificar para além do mercado de habitação. Expansão internacional, novos nichos – casais, indústria e instituições…–, ou novos negócios (arrendamento, férias …) devem ser abordados como alternativa, através de estratégias de segmentação inovadoras.
– ‘Pricing’: actuar sobre os preços e comunicá-lo acertadamente é um requisito essencial. Muitas empresas já aplicam descontos directos, como a Habitat ou a Metrovacesa. Leilões a preços reduzidos, facilidades de financiamento, cheques, sorteio de apartamentos, “rendimentos anuais” e outras técnicas estão a ser actualmente utilizadas pelo sector.
– ‘Branding’: em geral, urge reposicionar a imagem de marca de todo este sector, com demasiadas conotações negativas e, em particular, a imagem de cada empresa, de acordo com os seus pontos fortes e fracos.
– Fidelização: num sector no qual a relação personalizada com o cliente era quase inexistente, impõe-se o contacto directo, as ofertas personalizadas e uma maior “customização” dos produtos.
– Experiência do Cliente: a compra e venda de habitação registaram um ritmo tão elevado no passado, especialmente em Espanha, embora também em Portugal, que a experiência do cliente simplesmente não existia. Comprar era tentar negociar o preço por alto e acorrer ao notário. As coisas alteraram-se drasticamente e algumas empresas já começam a incluir nas suas ofertas serviços de decoração, de segurança ou a possibilidade de acompanhar online o processo de construção.
Empresas pouco acostumadas a vender num contexto anormalmente favorável, viveram durante anos afastadas daquele que é hoje um bem escasso: o cliente. É sobre os seus ombros que assenta a responsabilidade de o recuperar, pois é no cliente que reside a chave da sua sobrevivência. Chegou o momento de começar a trabalhar o marketing no sector imobiliário.
Alfredo Revuelta, ‘’General manager’ da Daemon Quest Portugal
(Fonte: Diário Económico) 2008.06.06
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Além do almoço
Autor: João Cândido da Silva
Se as instituições financeiras decidissem pedir o reembolso dos empréstimos concedidos de uma só vez, as famílias portuguesas teriam que entregar a totalidade dos rendimentos obtidos ao longo de mais de 15 meses.
Não é expectável que tal venha a acontecer, mas isso não significa que a alta das taxas de juro, a subida do desemprego e o disparo na inflação não estejam já a criar situações difíceis entre quem, todos os meses, tem que separar uma parte dos seus proveitos para honrar compromissos assumidos.
Os números compilados pelo Banco de Portugal e incluídos no relatório de estabilidade financeira são eloquentes. Contraída para adquirir casa, automóvel, financiar móveis e electrodomésticos ou satisfazer o desejo daquela viagem de sonho, a dívida total das famílias representa actualmente 129% do rendimento disponível. O número, em si, vale o que vale, mas o persistente crescimento do endividamento em relação ao rendimento disponível transmite o retrato de um país a viver acima das suas possibilidades, exposto aos perigos de um aperto na política monetária e de um aumento no prémio de risco como aquele que está a suceder actualmente.
O aspecto mais preocupante está nas estatísticas que revelam o agravamento da taxa de esforço dos devedores, isto é, o peso das prestações mensais a pagar pelos empréstimos em relação aos rendimentos obtidos. Enquanto a média entre as famílias portuguesas ronda 30%, o que se enquadra numa margem de segurança confortável e mitiga o temor de um alastramento dos incumprimentos, há segmentos que se revelam muito vulneráveis. Jovens e famílias mais pobres estão vergados sob o peso de uma taxa de esforço que compromete metade dos seus rendimentos. Depois de liquidadas as prestações da casa e qualquer outro empréstimo adicional, sobra apenas 50% do salário para as restantes despesas.
Uma das vias para atenuar estes sinais de sufoco financeiro está em utilizar eventuais reservas de poupança para proceder a amortizações antecipadas. Aproveitando o facto de os encargos que os bancos podem cobrar por esta decisão são agora limitados pela lei, baixa-se o capital em dívida, o montante total dos juros a pagar ao longo da vida do empréstimo e, não menos importante, a prestação que, mês a mês, vai sendo debitada. Dado que a taxa de poupança tem vindo a cair, em Portugal, para níveis historicamente baixos, é muito provável que a maioria das famílias não tenha recursos de parte para amortizar dívidas.
O que resta, então? A consolidação de créditos, por exemplo. Mas, atenção: não há milagres. O trabalho da jornalista Sara Antunes nesta edição revela as vantagens e os contras de uma solução a utilizar apenas em caso de emergência. Se é possível poupar mensalmente e aliviar a pressão sobre as finanças familiares, no final da vida do empréstimo consolidado os custos terão sido muito mais elevados. Não é apenas nos almoços que “grátis” é um mito.
(Fonte: Agência Financeira) 2008.06.06
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Desemprego ou inflação?
Autor: Camilo Lourenço
Um dos argumentos dos defensores da baixa dos juros pelo BCE é o estímulo que essa medida daria ao investimento das empresas e à criação de emprego. O BCE tem ignorado estes apelos, insistindo na necessidade de controlar a inflação. Mas não estará o BCE a exagerar na sua “fobia” anti-inflacionista, como dizem os políticos europeus?
Não parece. Se pesarmos os custos do aumento do desemprego vs. custos da inflação, a balança pende para a inflação. Ou seja, as economias sofrem menos custeando o desemprego acrescido (devido aos juros elevados) do que se acomodarem um aumento generalizado de preços. Porquê? Porque quando se tolera inflação elevada, famílias e empresas incorporam a ideia de que os preços vão continuar a subir. Ou seja, se os trabalhadores assumirem que as autoridades perderam o controlo dos preços, as suas expectativas (de aumentos salariais) passam a levar em conta a inflação esperada. E, como mostra a experiência dos anos 70, ao fim de três ou quatro anos forma-se uma espécie de “consciência inflacionista”. Inverter este sentimento, como se viu no final da década de 70 e início da de 80, leva tempo. E custos sociais mais graves (o desemprego dispara porque os bancos centrais, para ganharem credibilidade, têm de aceitar um “prémio” de taxa de juro) do que se se tivesse atalhado o problema a tempo. É por isso que vale a pena aplaudir a coragem do BCE.
(Fonte: Jornal de Negócios) 2008.04.18
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A mais valia principal da mediação
Li há dias que os divórcios ajudam a vender casas. Um divórcio significa, em regra, três operações imobiliárias, a angariação, para venda, da casa do casal que se divorcia e a venda de duas novas casas. Há quem diga que metade dos negócios imobiliários são potenciados por esta realidade. Em Portugal as pessoas mudam de casa quando nasce um filho ou quando mudam de companheiro (a).
Nesta perspectiva, os divórcios são melhores do que os casamentos. Há mesmo quem afirme que os divórcios introduzem dinâmica no mercado imobiliário e que até podem potenciar o mercado de arrendamento pois a tendência, entre quem se separa, é de arrendar uma casa, como primeira solução antes de nova aquisição.
Há anos que todos os anos se consumam mais de 20 mil divórcios por ano segundo números do Instituto Nacional de Estatística (INE) o que, teoricamente, poderá potenciar até 60 mil transacções imobiliárias anuais. Mas mais do que promover transacções imobiliárias, esta realidade prova o quanto os mediadores imobiliários estão no centro da vida.
Ainda há dias li declarações de uma empresária da mediação, num texto ainda não tornado público, a testemunhar como a empresa dela recebe muita gente, em regra mulheres, saídas de uma relação afectiva que acabou, com filhos pela mão e ao colo e com empregos precários, a tentar honrar os compromissos do crédito para a habitação com que ficaram ou a pretender adquirir nova casa…
Neste quadro, o mediador (talvez mais a mediadora quando os clientes são mulheres) assume também alguma mediação social na ajuda que prestam ou podem prestar a quem nos procura, em situação financeiramente difícil, às vezes tão difícil que parece insuperável, na procura da melhor solução habitacional, quando não mesmo como simples confidente.
Quando dizemos que um mediador que só sabe de mediação imobiliária nem de mediação sabe, queremos realmente mostrar que esta nossa actividade, se bem exercida, também tende a transformar cada cliente num amigo. Há profissionais da mediação imobiliária que se assumem como verdadeiros mediadores de família para algumas famílias.
Um tema que não destoaria entre os que estão em debate no Salão Imobiliário de Madrid que ontem abriu na capital espanhola, salão que se assume como a maior feira imobiliária do Mundo e onde hoje, no âmbito do programa profissional internacional, discute-se a importância do turismo no sector imobiliário enquanto no Fórum SIMACIDADES o assunto é o da reabilitação urbana.
O Salão Imobiliário de Madrid, a celebrar este ano o seu décimo aniversário, num contexto relativamente desfavorável para o sector imobiliário de Espanha, ganharia algum valor acrescentado se ousasse debater este tema da humanização das transacções imobiliárias que se contempla nessa imagem de um mediador imobiliário de família.
A ausência desta dimensão nos negócios passados também contribuiu para a chamada crise do “subprime” e de outras especulações. E esta dimensão da transparência e da humanização das transacções, num quadro de desenvolvimento sustentado, é, cada vez mais, a principal mais valia que a mediação imobiliária acrescenta a este sector.
José Eduardo Macedo
Presidente da Direcção Nacional da APEMIP
(Publicado Quarta-Feira, dia 9 de Abril de 2008, no Público Imobiliário)
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Dinheiro caro...
Autor: Armando Esteves Pereira, Director-Adjunto
Portugal tem o dinheiro mais caro da Europa para quem compra bens de consumo a crédito, dizem as estatísticas oficiais do Banco Central Europeu. Um cidadão português paga quase o dobro de um finlandês e mais 20% que um grego.
E os consumidores de risco mais elevado, que não têm acesso aos empréstimos do banco e pedem às empresas de ‘crédito instantâneo’, chegam a pagar em três meses mais que o que seria normal pagarem num ano de juros.
É o mercado que dita as regras mas a diferença de custos revela que a concorrência em Portugal nesta área tem deficiências, ao contrário do que acontece no crédito à habitação, onde a factura paga pelos consumidores portugueses é competitiva.
As regras aprovadas ontem no Parlamento Europeu podem facilitar a vida a muitos consumidores portugueses, porque no futuro poderão ir contratar a outro país taxas de juro mais baixas. Se passarem a fronteira, em Espanha podem encontrar dinheiro 30% mais barato.
Mas há coisas que nem a boa vontade de Bruxelas pode melhorar, que é o risco de muitos devedores. Os portugueses são os cidadãos com menos dinheiro e com maior dificuldade em chegar ao fim do mês com o salário. E mesmo com mais concorrência estes cidadãos continuarão a pagar mais que as pessoas que oferecem garantias de pagamento.
(Fonte: Correio da Manhã) 2008.01.17
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Autor: Martin Wolf Salvar a economia mundialNão é pelo facto de os preços imobiliários e das taxas de juro descerem que os consumidores se sentirão impelidos a contrair novos empréstimos e a gastar mais. Os mercados financeiros tomaram a economia mundial como refém. Esta situação coloca um importante dilema aos bancos centrais, na medida em que lhes cabe a si saldar as dívidas dos responsáveis pelo caos instalado. E embora receiem as consequências, não podem deixar milhões de inocentes pagar pelos seus actos.
O relatório mensal norte-americano sobre o emprego, o primeiro nos últimos quatro anos, divulgado recentemente, parte da premissa de que a Reserva Federal (Fed) vai reduzir as taxas de juro. Admitindo que sim, não será fácil tomar as decisões certas.
Martin Feldstein, professor na Universidade de Harvard, defende que o sector imobiliário norte-americano é uma das variáveis de três acontecimentos correlacionados. Primeiro, “a acentuada descida dos preços imobiliários e a subsequente crise no sector da construção poderiam ter conduzido a uma recessão económica”. Segundo, “os problemas registados no mercado hipotecário (’subprime’) resultaram no alargamento dos ‘spreads’ de crédito e na paralisia de muitos mercados de crédito”. Terceiro, “o acentuado decréscimo dos empréstimos hipotecários e do refinanciamento de hipotecas poderia ter acelerado a perda do poder de compra dos consumidores”.
O prof. Feldstein sublinhou que a crise no mercado hipotecário causou graves danos aos mercados financeiros, em parte pelo facto de os ‘spreads’ de crédito estarem ainda em fase de correcção. Mas não só, lembrou ainda que, “durante o alargamento dos spreads de crédito, investidores e credores se mostraram apreensivos por não poderem avaliar com rigor os activos mais complexos e de maior risco”. E conclui recomendando uma “abordagem assente no risco”, que considera o risco de uma recessão mais importante do que a subida da inflação. A concretizar-se este cenário, “a Fed teria de encontrar uma fórmula para abrandar o crescimento durante um período alargado para recolocar a taxa de inflação nos níveis desejados. E para chegar a bom porto teria de persuadir o mercado de que uma abordagem assente no risco não significa, no actual contexto, que vai abdicar da sua principal meta, isto é, da estabilidade dos preços”.
A Fed terá de tomar algumas decisões delicadas ao mesmo tempo que resgata os reféns e recompensa os sequestradores, sem esquecer que tem ainda de salvar a economia norte-americana e de promover a confiança no dólar. Mais: deve ter presente que a dimensão internacional vai igualmente condicionar a resolução da crise, sendo que esta passa pela depreciação do dólar e não pelo seu colapso. A Fed não pode patrocinar um forte aumento das taxas de juro de longo prazo para compensar a falta de confiança na estabilidade dos preços nos EUA nem uma eventual crise cambial. E não é pelo facto de os preços imobiliários e das taxas de juro virem a descer que os consumidores se sentirão impelidos a contrair novos empréstimos e a gastar mais.
A descida das taxas de juro deverá traduzir-se, antes de mais, em progressos significativos na balança externa e na desvalorização do dólar. O mesmo é dizer que a era em que o mundo podia contar com o motor do consumo norte-americano chegou ao fim e que o tão esperado e debatido “reequilíbrio” da economia mundial será doravante mais rápido. Mas importa não esquecer que o abrandamento económico será inevitável se o resto do mundo não responder à altura das circunstâncias.
Os EUA não estão sós nesta questão. As taxas de juro baixas fizeram com que os preços imobiliários disparassem em muitos países desenvolvidos, hoje mais vulneráveis a um movimento de correcção daqueles. Ora, uma queda nos preços imobiliários combinada com uma crise financeira naquela que é a principal economia mundial vai colocar importantes desafios aos decisores de todo o mundo – em particular aos da Fed, que terão de encontrar uma solução que não ponha em causa a confiança no dólar, e aos governos dos países com excesso de reservas monetárias, a quem cabe antecipar um acentuado declínio do consumo norte-americano. Resta saber se conseguirão manter a expansão da economia mundial num ritmo estável. A resposta, essa, só começará a desenhar-se dentro um ano ou mais. Tradução de Ana Pina (Fonte: Diario Economico) 22.10.2007
__________ Martin Wolf, colunista do "Financial Times" especialista em assuntos económicos
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Autor: Camilo LourençoO calvário dos juros ainda não acabouA notícia de que a inflação na zona euro deverá ter ficado em Outubro em 2,6% (estimativas do Eurostat) é uma péssima notícia para famílias e empresas. Porque se aquele valor se confirmar o BCE vai retomar o processo de subida das taxas de juro.A notícia de que a inflação na zona euro deverá ter ficado em Outubro em 2,6% (estimativas do Eurostat) é uma péssima notícia para famílias e empresas. Porque se aquele valor se confirmar o BCE vai retomar o processo de subida das taxas de juro. É verdade que não se pode dramatizar o problema. Porque se trata apenas de estimativas e porque se referem apenas a um mês (em Setembro, o IPC da zona euro tinha ficado nos 2,1%). No entanto quem conhece o BCE sabe que a instituição não vai ficar tranquila com um valor que passa largamente os 2% (limite superior do intervalo fixado pelo BCE para a inflação). Ainda na semana passada Axel Weber, membro do conselho de governadores do BCE e um dos seus mais influentes policymakers, dizia que as taxas de juro deverão voltar a subir em 2008. Precisamente para evitar tensões inflacionistas. Caem assim por terra as previsões daqueles que, nas últimas semanas, esperavam que o BCE mantivesse a política de "wait and see" para perceber a dimensão dos estragos da crise financeira no crescimento europeu. Com o retomar da tendência dos juros, a vida vai ficar ainda mais complicada para as famílias, sobretudo as portugueses (das mais endividadas da zona Euro) e empresas: porque os custos de financiamento vão continuar a subir; e porque a pressão para a valorização do Euro face ao dólar se deverá acentuar. 02.11.2007 (Fonte: Jornal de Negocio) | |
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